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Las fianzas de arrendamiento deben ejecutarse con normas claras

Las fianzas son pagos en garantía de una o varias mensualidades. Estos montos son complementarios y acordados previamente entre las partes antes de fijar un contrato de arrendamiento. Lo importante de este punto es que el dueño del inmueble, bien sea comercial o residencial, asegure un fondo de dinero en caso de que exista atraso en el pago de la renta o de que haya daños físicos a la propiedad y el inquilino no tenga cómo pagarlo.


Las fianzas urbanas en los arrendamientos están contempladas en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que son comunes los problemas que se presentan por diferencias entre las partes sobre este tema, las cuales se dan por el desconocimiento de cuándo y cómo deberá ser devuelto el dinero.


A continuación los principales elementos a tener en consideración sobre las fianzas:

  • Son generalmente acordadas entre las partes y entregadas por el inquilino, como responsabilidad ineludible en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, representando una garantía para el arrendador.

  • El monto será equivalente a un mes en aquellos casos en donde el uso de la propiedad sea para vivienda y dos meses para otros usos. Sin embargo, podrían definirse montos adicionales de garantías complementarias si hay mutuo acuerdo expreso entre las partes.

  • El monto acordado busca cubrir tanto el pago de la renta de los meses definidos, como pago de materiales para corregir cualquier daño generado por el inquilino.

  • Durante los tres primeros años de duración del contrato el monto de la fianza no estará sujeto a actualización. Luego del tercer año se regirá por lo pactado a tal efecto entre las partes en el contrato.

  • El arrendador no podrá hacer uso de este monto para mantenimiento de la propiedad que son de su responsabilidad.

  • El inquilino deberá cancelar todos los meses de su renta y bajo ninguna circunstancia solicitar al arrendatario que se cobre algún mes sobre el monto de la fianza.

  • Al terminar el tiempo acordado del contrato de alquiler y demostrar que no hay ninguna obligación pendiente por parte del inquilino (meses pendientes de pago o reparaciones por daños causados a la propiedad), el arrendador deberá proceder a devolver el monto completo de la fianza, en otro caso podrá hacer algún tipo de descuento.

  • Si se comprueba que no hay obligaciones por parte del arrendatario, la fianza se debe devolver y si esta devolución demora más de un mes podrían aplicarse intereses legales por la demora y en caso de que el arrendador no devuelva la fianza, el inquilino podrá ejercer acciones legales en su contra.

En cualquier caso es necesario contar con el apoyo de un abogado especialista en la materia, pues son muy específicas y variadas las definiciones de que monto devolver y en cuáles casos.